Lược sử thị trường và doanh nhân Bất động sản Việt Nam

Phần 1: Cơn sốt đất năm 1996 và những doanh nhân đầu tiên.

Lược sử thị trường BĐS và doanh nhân BĐS Việt Nam. Gồm 3 phần gắn với 3 lần BĐS sốt đất đã xảy ra (1996,2006,2016). Mình cố gắng viết lại theo những gì nhớ lại và tổng hợp từ một số nguồn thông tin đã được xác thực và kiểm chứng.

Trước tiên mình lấy mốc năm là 1996.
*Mốc năm 1996 và các diễn biến (Lúc này Vàng 4tr/lượng, USD 11.000đ/1USD)
– Sóng BĐS sốt đầu tiên 1996-1998.
– Việt Nam chính thức mở cửa với thế giới năm 1995, bình thường hoá với Mỹ, gia nhập khối Asian cùng năm này, sau nhiều năm chỉ quan hệ với khối CNXH. Bắt đầu từ đây Việt Nam tiếp xúc với thế giới Tư bản và hình thành lớp doanh nhân thế hệ đầu tiên. Nhà đất lần đầu tiên gấp đôi, gấp 3 giá trị, khi bắt đầu mở cửa. Thứ tư liệu sản xuất đầu tiên mới được khẳng định giá trị của mình chính là BĐS. Các hãng như IBM, Motorola, Nokia v.v, các tập đoàn xây dựng Sumitomo, Deawoo v.v bắt đầu vào Việt Nam.

Người đầu tiên giàu nhất VN nếu nói về quy mô tài sản BĐS đã tích luỹ được từ 1992-1996 là doanh nhân người Việt gốc Hoa: Tăng Minh Phụng khởi nghiệp bằng dệt may xuất khẩu, doanh nghiệp tư lớn nhất lúc bấy giờ. Nhưng không may khủng hoảng tài chính 1997 xảy ra thì “con khủng long” to lớn sẽ phải chịu tác động đầu tiên. Khi thị trường xuất khẩu chính Đài Loan, Hàn Quốc của công ty Minh Phụng gặp khủng hoảng. BĐS chưa đóng băng nhưng do bị các ngân hàng siết nợ cùng một lúc, mà không có sự trợ giúp của CP, Tăng Minh Phụng bị bắt và xử tử hình. Tăng Minh Phụng sinh không đúng thời, ông có nhiều ý tưởng phát triển BĐS cực kỳ nhậy bén là mong muốn xây dựng các trung tâm thương mại đầu tiên (lúc này sở hữu cả đất Trung tâm TM Tràng Tiền Hà Nội). Tổng giá trị BĐS lúc bấy giờ của Tăng Minh Phụng ước 20K tỷ, thời đó là con số cực lớn khi mà cả nước hầu hết còn rất nghèo và chỉ có 4 ngân hàng nhà nước tại thời điểm đó.

Năm 1996 cũng là năm Honda, Toyota, LG, Sam Sung bắt đầu đặt nhà máy lắp ráp tại Việt Nam. Doanh nhân kín tiếng thứ 2 cũng xuất hiện trong thời gian này là Vũ Văn Tiền người góp vốn với Honda VN mở nhà máy năm 1997 (hiện giờ là chủ tịch tập đoàn GLEXIMCO, chủ ngân hàng An Bình, mới đây muốn cùng đối tác xây sân bay Long Thành)

Sau năm 1997, khủng hoảng tài chính tác động nặng nề lên Hàn Quốc, Đài Loan, Sing, Nhật Bản và các nước ĐNA, nhưng tác động không nhiều đến kinh tế vĩ mô Việt Nam (vì VN chưa hội nhập thị trường tài chính TG, chưa có sàn chứng khoán). Và Việt Nam đã nổi lên là ngôi sao mới nổi châu Á về thị trường lao động rẻ, lần đầu tiên mô hình khu công nghiệp được triển khai bởi tập đoàn 2 chị em ruột: Tân Tạo – phía Nam (Đặng Hoàng Yến), Kinh Bắc – phía Bắc (Đặng Thành Tâm), và các KCN khác đã bắt đầu mở ra ở HN, TP HCM và các tỉnh đã hút làn sóng lớn đầu tư đầu tiên, kích hoạt đợt sốt đất 1996-1997.

Năm 1997 Phú Mỹ Hưng (PMH) doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài đổi hạ tầng lấy đất, xây dựng đại lộ Nguyễn Văn Linh và xây dựng khu đô thị tư bản tiêu biểu đầu tiên kể từ khi thống nhất đất nước. PMH chào bán sản phẩm thành công ra Hà Nội cho thế hệ doanh nhân đầu tiên của Hà Nội giai đoạn 1999-2001.

Một công trình chung cư cao nhất, phân khúc cao cấp thời điểm bấy giờ chính là Thuận Kiều Plaza Q5 xây năm 1994, hoàn thành năm 1998 nhằm đón trước làn sóng người Hong Kong sau khi sát nhập vào TQ đại lục 1997 sẽ di cư đi các nước trong khu vực trong đó có Việt Nam. Và cũng để chào bán cho các ngôi sao, người giầu tại thời điểm đó. Nhưng tòa nhà thiết kế kiểu nhỏ hẹp, trần thấp Hong Kong đã không phù hợp với điều kiện sống người Việt, và làn sóng người Hong Kong qua đã không xảy ra. Người ở ít đi, và tòa nhà hoang phế, xuống cấp và bỏ không như là một biểu tượng thất bại đầu tư BĐS của giai đoạn này (sau này tới 2017 thì Vạn Thịnh Phát mua lại).

Năm 2000, một doanh nhân làm nước khoáng là Vũ Quang Hội Bitexco đã mua lại mảnh đất 19-25 Nguyễn Huệ, gom mua khi thị trường BĐS đóng băng lần thứ nhất sau ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính 1997(chủ đầu tư Singapore từ bỏ), và sau đó 2002 xây toà nhà 20 tầng hiện đại đầu tiên ở mặt đường Nguyễn Huệ.

Năm 2001, Vinpearl Nha Trang được Vin đầu tư xây dựng, dự án BĐS đầu tiên của Vin về Việt Nam. 2004 khánh thành Vincom tháp đôi Bà Triệu, nhưng bán luôn 1 toà cho Techcombank lấy tiền mặt, và mối lương duyên Vin-Tech bắt đầu từ đó. Techcombank và Masan(chuyên nước chấm, hàng tiêu dùng, và khai thác mỏ) của doanh nhân Nguyễn Đăng Quang cũng làm mì gói về từ Ucraina thành lập từ năm 1997.

Giai đoạn này BĐS sốt 1996-1998, đóng băng từ 1999-2006.
Đặc điểm sốt giai đoạn này là chủ yếu tập trung ở nội đô Sài Gòn và Hà Nội, một số tỉnh có triển khai KCN, còn các tỉnh khác chỉ tăng nhẹ chưa được gọi là sốt.

Bài học ở giai đoạn này: Chính là bài học từ tiểu thương người Hoa chăm chỉ sản xuất, buôn bán sau một vài năm tiền dư dả lại tìm hiểu đi mua nhà đất để đó, cho thuê, năm này qua năm khác có nhiều nhà đất. Thì tới làn sóng sau thành đại tỷ phú. Chăm chỉ lao động và tích lũy BĐS trong dài hạn thì giá luôn tăng. Còn nếu lạm dụng đòn bẩy tài chính (đi vay) để mua BĐS thì sẽ mất thanh khoản khi giá đột ngột giảm, không bán được (lúc đóng băng thì lại càng nhiều người đồng loạt muốn thoát hàng), mất sạch vốn liếng, nợ không trả được, tù tội nếu bạn gặp đúng những năm nhà đất đóng băng trong khủng hoảng, điều thường xảy ra sau 10 năm nó như 1 định luật kinh tế học vậy.

Phần 2: Sự xuất hiện của TTCK và thế hệ đại gia đầu tiên – Mốc năm 2006

 Hầu hết thế hệ đại gia đầu tiên – giới tinh hoa thế hệ 5x, 6x đều IPO thành công doanh nghiệp cỡ vừa của họ thành tập đoàn có nguồn vốn khổng lồ ở giai đoạn sơ khai TTCK của giai đoạn này và thành chủ các ngân hàng, tập đoàn đóng vai trò trụ cột kinh tế đất nước.

– GDP lần lượt các năm 66(2006), 77(2007), 99 tỷ USD(2008).
– VNIndex 300(2006), bong bóng CK đạt đỉnh ~1200(T3/2007), và về lại ~300(2008) khiến nhiều người sau 1 đêm thành triệu phú đô la, và cũng nhiều người mất trắng. Vốn hoá TTCK năm 2006 ước 15 tỷ USD chiếm 23%GDP.

Một số tiền lớn đầu tư của dân chúng vào TTCK, và một số lớn những người thành công từ TTCK non trẻ, sơ khai, nhiều lỗ hổng, cơ hội 100 năm có 1 đã tạo dòng tiền thắng lợi từ CK đầu tư vào BĐS đã tạo nên cơn sốt 2007-2009 tại TP HCM và HN. Chậm hơn chút là ở Bình Dương, Đồng Nai với đại dự án là TP mới Bình Dương và Sb Long Thành, đại đô thị Nhơn Trạch.

Người giầu nhất trên sàn chứng khoán đầu tiên là doanh nhân Trương Gia Bình FPT, sau đó doanh nhân Đặng Thành Tâm và Đặng Hoàng Yến soán ngôi, rồi tới Bầu Đức soán ngôi tiếp 2008 (doanh nghiệp Hoàng Anh GL cùng với Quốc Cường GL xuất khẩu gỗ, nổi lên từ sau mở cửa, đầu tư cao su, thuỷ điện, BĐS).

Sau 10 năm nỗ lực xây dựng và đầu tư hạ tầng, kinh doanh, PMH đã tạo ra một trung tâm mới, đô thị kiểu mẫu đẳng cấp của TP HCM ở phía Nam. Năm 2007 PMH ra chính sách trả góp 20-30 năm được 9 ngân hàng hỗ trợ đã kích nổ cơn sốt đất lần thứ 2 tại TP HCM 2007-2008 rồi lan ra Hà Nội 2009-2010.

Thời điểm này xuất hiện cái tên Him Lam (công ty xây dựng có trụ sở tại tỉnh Bắc Ninh chuyên thầu san lấp, xây dựng cho PMH từ năm 1999) cũng đã có dự án của riêng mình, là chủ đầu tư KDC Him Lam Kênh Tẻ, sốt đỉnh 80-110tr/m2 đất tại đây và xuống đáy 40-50tr/m2 chỉ 1 năm sau đó. Năm 2007 người HN bắt đầu vào Nam mua đất rất nhiều góp phần tạo nên cơn sốt. Him Lam – doanh nhân Dương Công Minh cũng là chủ tịch ngân hàng Liên Việt Posbank, và sau này chuyển sang CT Sacombank.

Năm 2008, xuất hiện cái tên Nova Land (một nhánh của công ty Thuốc thú y Nova) chính thức bước chân vào lĩnh vực BĐS, đi lên trong giai đoạn thị trường đóng băng khởi động với đại dự án Sunrise City Q7.

2007 Tập đoàn Sungroup của doanh nhân Lê Viết Lam (cũng về từ Ucraina) tại miền Trung bắt đầu đầu tư Bà Nà Hill ở Đà Nẵng, có nhiều dự án đổi đất lấy hạ tầng ở Đà Nẵng tạo tiền đề sốt đất Đà Nẵng ở chu kì tiếp theo 10 năm sau.

2007 bà Trương Mỹ Lan – Vạn Thịnh Phát & SCB sở hữu trung tâm thương mại lâu đời của người Hoa – An Đông Plaza, trên đường An Dương Vương và mở đầu cho một loạt các dự án BĐS đình đám nhưng không hoàn thành sau này.

2007 cũng là năm doanh nhân Nguyễn Thị Phương Thảo từ sở hữu Furama Đà Nẵng- tiền đề cho tập đoàn Sovico, HD Bank, Vietjet Air (2011) và các dự án bđs chu kỳ sau ở Phú Quốc sau này . Doanh nhân Nguyễn Thị Nga – Intimex, tập đoàn BRG & Seabank thể hiện dấu ấn sở hữu với 3 sân golf, BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn Hilton, đại đô thị thông minh ở HN sau này. Doanh nhân Thái Hương – Ngân hàng Bắc Á, Tập đoàn TH tham gia BĐS nông nghiệp, giáo dục.

2008 Khủng hoảng tài chính bắt đầu từ Mỹ, Ngân hàng lớn thứ 4 của Mỹ Lehman Brothers tuyên bố phá sản, nhưng đến năm 2011 Việt Nam mới bị ảnh hưởng nặng nề, sau khi cung cấp các gói cứu trợ tài chính tổng gần 150K tỷ đến nhiều đối tượng không phù hợp là các tập đoàn nhà nước, và một số tập đoàn tư nhân sử dụng sai mục đích.

2010-2012 lãi suất cho vay lên tới 17-20%/ năm đã đóng băng thị trường BĐS. Từ khi mở cửa VN thường xuyên phải nhập siêu hàng hoá, máy móc nên luôn trong tình trạng thiếu USD trong thanh toán nợ với nước ngoài. Lãi suất cao cộng tỷ giá cao và khó thu xếp USD cho các doanh nghiệp thanh toán đối tác nước ngoài làm tình hình thêm tồi tệ.

Giai đoạn này giá dầu và cao su đều mất giá, doanh nhân Đặng Thành Tâm và Đoàn Nguyên Đức lần lượt mất ngôi vị giầu nhất sàn chứng khoán. Thời đỉnh cao doanh nhân Đặng Thành Tâm sở hữu 2 ngân hàng là Navibank và WesternBank nhưng đã phải thoái vốn hết trong khủng hoảng 2013 do đầu tư ngoài ngành không hiệu quả và mất thanh khoản. Và bên cạnh đó là một loạt các công ty bđs phá sản hoặc tê liệt như HUD, SUDICO, SacomReal(TTC) Quốc Cường GL, Địa ốc dầu khí v.v

Năm 2010 VIN Group khai trương Vinhomes Royal ở Hà Nội, Vincom Lý Tự Trọng (TPHCM), cũng năm này doanh nhân Phạm Nhật Vượng giàu nhất trên thị trường chứng khoán soán ngôi Đoàn Nguyên Đức trước đó.

Và một biểu tượng của Sài Gòn cũng khánh thành trong năm 2010 là toà tháp bông sen Bitexco của doanh nhân Vũ Quang Hội. Doanh nghiệp sản xuất nước khoáng Vital từ năm 1997 chuyên cung cấp nước uống cho các cơ quan, sau mở rộng sang BĐS và thuỷ điện, cũng là chủ dự án Manor I, II ở SG, khách sạn Marriot HN (các tổng thống Mỹ rất thích ở), và nhiều dự án khác.

Khi BĐS đóng băng thì một số đơn vị trước đó làm sản xuất như tập đoàn Hoa Lâm & Vietbank của doanh nhân Trần Thị Lâm (buôn xe máy cũ 1999, sản xuất xe Kimco 2004-2009) đã có tiền thu gom BĐS giai đoạn này lập dự án BĐS y tế, thương mại để triển khai ở thời gian sau này. Hoặc như tập đoàn Mường Thanh của doanh nhân Lê Thanh Thản xuất phát từ đơn vị XD từ Lai Châu thầu làm đường giáp biên giới Việt Lào, làm khách sạn những năm 90 đã xâm nhập làm căn hộ giá rẻ lúc thị trường đóng băng tại Hà Nội thành công từ năm 2011 rồi bắt đầu xây khách sạn (kết hợp căn hộ nghỉ dưỡng) trên địa bàn gần như cả nước. Một số tên tuổi ở giai đoạn này hầu hết chỉ là sàn phân phối BĐS như Đất Xanh, Hưng Thịnh, Khang Điền,v.v thì giai đoạn sau tiếp bước phát triển thành nhà phát triển dự án BĐS.

Cuối năm 2014 xuất hiện cái tên mới FLC của doanh nhân Trịnh Văn Quyết (tiền thân là một văn phòng luật sư) khởi đầu từ dự án sân Golf và khu đô thị nghỉ dưỡng FLC Sầm Sơn – Thanh Hoá khi mà thị trường sắp tan băng. Và Sun Group cũng đã để lại dấu ấn khu đô thị lớn đầu tiên Nam Nguyễn Tri Phương- Hoà Xuân, Đà Nẵng. FPT tham gia bđs tại FPT city tại ĐN và sau này sẽ làm tương tự tại Long Thành.

-Các đại dự án công bố giai đoạn này theo cảm hứng thị trường BĐS đạt đỉnh năm 2009 : Sân bay Long Thành, TP Nhơn Trạch (2009), Tp mới Bình Dương, phác ý tưởng đặc khu Phú Quốc 2011. Sát nhập nguyên tỉnh Hà Tây vào Hà Nội 2008, hầm Thủ Thiêm đại công trình hạ tầng quan trọng sắp hoàn thành năm 2011, Quy hoạch trung tâm hành chính – tài chính mới TP HCM ở Quận 2. Phát triển giai đoạn 2 của PMH.

Giai đoạn này BĐS sốt 2007-2009, đóng băng từ 2010-2015.
Đặc điểm sốt giai đoạn này là chủ yếu tập trung ở Sài Gòn và Hà Nội nhưng Hà Nội sau sốt giá nhà rất cao, giá nhà đất tại HN cao hơn TP HCM gấp rưỡi hoặc gấp đôi ở vị trí tương đương. Các tỉnh khác có sốt nhưng biến động không nhiều ngoại trừ Bình Dương, Đồng Nai, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng. Chưa có phong trào đầu tư đất ở hầu hết các tỉnh, chưa có các dự án phân lô hay xây dựng trung tâm hành chính, dân cư mới ở các địa phương mà ở chu kỳ sau mới thể hiện. Ở lần sốt này bắt đầu thể thể hiện rõ dấu ấn của các nhà đầu tư bạo tay đến từ HN, nhiều người thậm chí chỉ cần mua trên sơ đồ dự án, và mua theo block.
Tại TP HCM sốt đất toàn thành phố nhưng tập trung nói nhiều và tăng giá gấp nhiều lần đỉnh sốt là ở Quận 2, Khu Nam Quận 7, và 1 phần Bình Chánh giáp Q7, biểu tượng phát triển mới của TP.

Bài học ở giai đoạn này: IPO, phát hành cổ phiếu huy động vốn từ TTCK.

Nói đến kiếm tiền từ thị trường CK, chắc có lẽ các bạn thường chỉ nghe về các cách đầu tư mua bán cổ phiếu sao cho có lời. Thật ra đó chỉ là cách kiếm tiền nhỏ, tinh hoa của nó chính là sau khi các bạn đã có 1 khoản tích lũy ở bài học 1, kế tiếp là xây dựng phát triển một công ty có một ý tưởng tốt để IPO nó, phát hành cổ phiếu, huy động vốn trên TTCK. Một ví dụ nhỏ như sau :

Một công ty bán lẻ thiết bị điện máy đã khá có uy tín bán lẻ trên thị trường 10 năm, có hệ thống 10 cửa hàng ở HN và TP HCM kinh doanh đang thời điểm thịnh, lợi suất năm cao. Nó chỉ có vốn lưu động 50 tỷ, còn lại mặt bằng thuê, hàng hóa nợ gối đầu nhà cung cấp. Nếu họ định bán cả công ty bao gồm toàn bộ hệ thống thương hiệu, shop v.v. cho nước ngoài thì công ty kiểm toán độc lập định giá 200 tỷ.

Nhưng họ, chủ sở hữu không bán công ty, họ IPO phát hành cổ phiếu trên TTCK, giá trị vốn hóa là 1000 tỷ. Như vậy họ đã có 1000 tỷ tiền vốn, chủ sở hữu lúc này là GĐ cũ giữ lượng cổ phiếu chi phối vẫn điều hành công ty. Họ có vốn lớn và liên tục mở rộng thị phần, chiếm lĩnh thị phần từ đối thủ, gia tăng lợi nhuận và ấn định luật chơi của kẻ dẫn đầu.

Tại sao có thể từ 200 tỷ lên 1000 tỷ!? Điều này, tức hành động thổi giá cổ phiếu rất dễ làm khi TTCK ở kỳ sơ khai như cơ hội 100 năm có 1 mình nói ở trên, còn hiện nay thì không phải là không có mà nó diễn ra trong điều kiện khắt khe và tinh vi hơn nhiều. Và quan trọng nhất hiện nay, điều kiện cần và đủ để IPO thành công là công ty muốn IPO là đúng thời điểm TTCK hưng phấn, công ty quản trị tốt, ý tưởng kinh doanh tuyệt vời (người Việt mình thường copy nhau, không tập trung tìm ý tưởng mới, thiếu sáng tạo, nên điểm này hơi yếu). Còn các việc còn lại sẽ có các đơn vị tư vấn dịch vụ IPO cho bạn.

Tới đây bạn đã tiếp cận bài học từ kinh doanh tiểu thương, công ty nhỏ thành công, thông qua TTCK có cơ duyên may mắn để trở thành ông lớn rồi đấy. Hầu hết thế hệ đại gia đầu tiên – giới tinh hoa thế hệ 5x, 6x đều IPO thành công doanh nghiệp cỡ vừa của họ thành tập đoàn có nguồn vốn khổng lồ ở giai đoạn sơ khai TTCK của giai đoạn này và thành chủ các ngân hàng, tập đoàn đóng vai trò trụ cột kinh tế đất nước. Và để tiếp tục trường tồn, họ phải có trách nhiệm với tổ quốc khi điều hành nguồn lực khổng lồ đó của mình.

Phần 3: Thị trường thăng hoa xuất tướng những ‘anh hùng’

Giai đoạn này BĐS sốt 2016-2019.
Đặc điểm sốt đất giai đoạn này có thể nói ngắn gọn: SỐT TOÀN QUỐC. Giai đoạn này cũng tạo nên một thế hệ doanh nhân bất động sản mới, với xuất phát điểm từ một lĩnh vực khác. Đó là Trần Bá Dương, Trần Thị Lâm, Trịnh Văn Quyết, Tuấn Shunshine…

Chúng ta thường thần tượng và thần thánh hóa các ông chủ tập đoàn, chứ thật ra những ông chủ tập đoàn cũng là con người, đều có 1 quá trình củng cố, chắt chiu tài sản cá nhân ban đầu cẩn trọng như bài học số 1 từ tiểu thương người Hoa chăm chỉ – và kèm thêm 1 nấc nâng cao tri thức quản trị dẫn đầu hơn số đông còn lại đó là NHÂN HÒA.

Hầu hết đi lên ban đầu cũng từ doanh nghiệp nhỏ và vừa : sản xuất mì gói, nước khoáng, lắp ráp xe máy v.v nhưng sau đó họ bật lên thành ông lớn thông qua huy động vốn đại chúng từ TTCK đó là ĐỊA LỢI.

Và họ chớp được thời cơ lớn sinh ra trong những lúc chuyển giao của mỗi chu kỳ suy thoái rồi phục hồi trở lại (sự nén lại và bật lại của lò xo kinh tế) – đó là THIÊN THỜI người khổng lồ – Tập đoàn kinh tế hàng đầu. Và như các bạn thấy tên gắn liền với mỗi doanh nhân BĐS lớn hầu hết có kèm 1 ngân hàng đi theo cùng hậu thuẫn làm nền tảng.

Tuy mỗi kỳ là khác nhau, càng các chu kỳ sau kinh tế vĩ mô của VN nói chung và thị trường CK, BĐS nói riêng sẽ ngày càng nhậy cảm với tình hình kinh tế thế giới vì sự hội nhập sâu rộng của kinh tế VN vào kinh tế TG, sự gia tăng quỹ ngoại, doanh nghiệp ngoại đầu tư vào VN và chiếm tỷ trọng ngày càng lớn. CP muốn nền kinh tế phát triển vững vàng qua mỗi kỳ khủng hoảng kinh tế thì cần quan tâm phát triển hơn nữa doanh nghiệp siêu nhỏ, vừa và nhỏ trong nước để gia tăng thực lực kinh tế quốc gia chứ không chỉ dựa vào doanh nghiệp FDI và các tập đoàn.

III. Mốc năm 2016 (lúc này Vàng 36tr /lượng , USD 22.000 đ /USD)

Thế giới bước vào cuộc khủng hoảng tài chính 2008 (giới tài chính gọi là kỳ Thiên nga đen) đã gây những tác động to lớn tới các quốc gia trên thế giới, nhưng ở Việt Nam diễn ra chậm hơn (2010-2012), sau khi liều thuốc bơm tiền thông qua các gói kích thích kinh tế trong năm 2009-2010 khoảng ~150K tỷ (~6 tỷ USD từ dự trữ ngoại hối, ngân sách NN) vào nền kinh tế là các tập đoàn nhà nước và tập đoàn BĐS tư nhân, doanh nghiệp mà nhiều đơn vị sử dụng sai, lãng phí. Thậm chí nhiều khoản vay được ưu đãi sau đó chuyển thành tiền gửi rồi cho vay lại với lãi suất cao hơn v.v . Hậu quả gói kích thích kinh tế bị tác dụng phụ là gây lạm phát cao, tăng nhanh nợ xấu, và đẩy lãi suất lên đỉnh 17%, cá biệt 20% (2012), tê liệt thị trường tài chính, làm đóng băng thị trường BĐS từ 2010-2015. Hậu khủng hoảng nhà nước đã phải xử lý nhiều khoản nợ xấu thông qua VAMC và sát nhập một số ngân hàng giá trị 0 đồng.

Giai đoạn này đã nổi lên VIN, SUN, Nova, Bitexco, FLC v.v. vẫn tăng đà triển khai dự án vì vẫn có nguồn tiếp cận vốn. Sự khó khăn là tiêu biểu cho hầu hết các tên tuổi lớn trước đó là Hoàng Anh GL, Quốc Cường GL, Kinh Bắc-Tân Tạo, Sacomreal (TTC) v.v đã đầu tư BĐS dàn trải, ngoài ngành kém hiệu quả, sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính (đi vay) dẫn đến mất thanh khoản khi thị trường khó khăn.

Đường chân trời TP HCM hiện lên tòa tháp Saigon One Tower dang dở bên dòng sông Sài Gòn như một vết sẹo – tổn thương của một chu kỳ cũ, hậu quả của đóng băng thị trường BĐS. Và bên cạnh đó là tòa nhà Bitexco khánh thành năm 2010 như một bông sen mới vươn lên từ những tháng ngày đen tối khủng khoảng kinh tế thế giới. Thể hiện tính 2 mặt của mỗi thời kỳ, luôn tồn tại những cơ hội trong khủng hoảng, và đó là giai đoạn những anh hùng được sinh ra để vượt lên trên nghịch cảnh.

Điểm nhấn phát triển kinh tế VN giai đoạn này là Tập đoàn Samsung tiến hành xây dựng nhà máy sản xuất điện thoại thông minh 2 tỷ đô (và quy mô sẽ còn gấp 2, gấp 3 sau đó) tại Thái Nguyên năm 2014. Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – Hàn Quốc ký năm 2015 mở đường cho Samsung Thái Nguyên sản xuất điện thoại thông minh cho toàn Thế Giới. Đây là cú hích lớn, tích cực cho các chỉ số kinh tế vĩ mô của Việt Nam vững mạnh hơn. Từ thời điểm Samsung Thái Nguyên xuất khẩu là chúng ta không còn thiếu ngoại hối dự trữ là USD nữa (Các bạn có nhớ giai đoạn 2008-2012 các doanh nghiệp thường xuyên thiếu ngoại tệ thanh toán cho nước ngoài, hành vi mua bán bán đô ngoài ngân hàng chắc chắn sẽ bị bắt). Và cũng kể từ đó nền kinh tế chúng ta từ thường xuyên nhập siêu đã chuyển sang xuất siêu nhờ vào đòn bẩy Samsung kích hoạt một loạt các nhà đầu tư FDI mở rộng sau đó.

Sau vài năm đóng băng, công ty xử lý mua lại nợ xấu VAMC đã làm dịu những tổn thất của chu kỳ trước. Năm 2015 cũng là năm GDP phục hồi cao nhất trong vòng 5 năm trở về trước, số doanh nghiệp đăng ký mới cao nhất từ trước tới năm 2015.

GDP lần lượt các năm 193 (2015) – 205(2016) – 223 tỷ USD (2017).
Trên TTCK, chỉ số VnIndex trên đà hồi phục ở mốc ~500->~600 (2015), ~600->~700 (2016), và 1 kỳ bật mạnh năm ~700->~1000(2017). Mang theo hưng phấn cao độ của năm 2017, VnIndex sớm đạt đỉnh ~1200(T4/2018) rồi lầm lũi đi xuống (cùng với thời điểm công bố thông tin ngưng thông qua 3 đặc khu cũng là báo hiệu kết thúc đỉnh của thị trường BĐS, và thị trường đi ngang trong năm 2019).

Một số đặc điểm của thị trường tài chính CK 3 năm này là: ký kết FTA giữa Việt Nam và Liên minh kinh tế Á Âu 2015, kỳ vọng TTP có thể được thông qua tạo đà hưng phấn CK 2016 – 2017 khởi sắc. Nhóm cổ phiếu họ nhà VIN luôn chiếm top đầu tuy có lúc bị thánh gióng ROS của FLC soán ngôi (trong ngắn hạn trong năm 2016). Tổng giá trị vốn hóa đạt 70 tỷ USD năm 2016 và vượt kỳ vọng ở năm sau đó năm 2017 tăng 73% so với năm 2016 đạt ~120 tỷ USD (chiếm hơn 70% GDP). Năm 2017 cũng là năm bắt đầu của thị trường CK phái sinh, tăng trưởng cao của thị trường trái phiếu, và đặc biệt là dòng vốn ngoại đã lên tới 31 tỷ đô đầu tư vào TTCK.

Ở phía Bắc các trục cao tốc được mở rộng xây mới liên tục như Hà Nội – Hải Phòng, HN-Lào Cai, HN-Thái Nguyên, HN-Lạng Sơn, HN-Quảng Ninh, Vân Đồn v.v.

Ở Phía Nam hoàn thành cao tốc Long Thành – Dầu Giây, nối liền trục Mai Chí Thọ, khởi công Metro Bến Thành – Suối Tiên 2016 đặt tiền đề hạ tầng cho sốt đỉnh ở Q2,Q9. Bên cạnh đó là kế hoạch làm Vành đai 2, mở rộng quốc lộ 22, và vô số các tin đồn v.v

Việc cuối năm 2015 doanh nhân Trần Bá Dương – Tập đoàn sản xuất ô tô THACO chính thức tham gia thị trường BĐS bằng việc tiếp nhận lại và phát triển dự án Đại Quang Minh – SALA (của doanh nhân kín tiếng nhiều quỹ đất đẹp Trần Đăng Khoa – Keangnam về từ CH Séc) tại Q2 nơi đồng không mông quạnh nhiều năm trước đó, là mồi lửa nhen nhóm cháy lên đợt sốt đất lần này. Trong những năm BĐS lao đao nhưng sản lượng sản xuất ô tô của THACO thì không ngừng tăng do nhu cầu toàn nền kinh tế đối với phương tiện ô tô các loại ở giai đoạn đó. THACO đặc biệt thành công ở khu kinh tế mở Chu Lai và sự may mắn hồi phục toàn cầu của thương hiệu MAZDA, KIA cùng nhiều loại xe khác mà THACO lắp ráp. Đại Quang Minh SALA Xây 4 tuyến đường chính trong khu đô thị Thủ Thiêm quận 2 là hạ tầng kết nối chính cho các CĐT khác tham gia phát triển dự án tại Quận 2.

Sang đầu năm 2016 VIN chào bán và tiến hành xây dựng KĐT tập trung lớn ở phía nam là Vinhomes Central Park, kế đó là thánh gióng thần tốc VIN BASON. Tiếp đến là các chiến dịch chào hàng rầm rộ hơn 50K căn hộ từ 2 dự án này của 1 loạt các sàn đại lý của VIN từ bắc vào cộng với các sàn mới lập tại TP HCM đã tạo động lực hồ khởi cho các chủ đầu tư khác bám theo trục hạ tầng Metro hay trục Mai Chí Thọ chính thức tạo cơn sốt từ Q2 ra Q9 từ cuối 2016 tới 2018. Ở phía bắc 2 đại đô thị cũng được VIN xây dựng với tốc độ thần tốc từ năm 2011, năm 2013 bắt đầu giao nhà là Times City và Vinhomes Long Biên Hà Nội.

Và kế đến có thể nói nguyên nhân lớn cho lần sốt đất này là thông báo những kế hoạch và những tin đồn như kế hoạch xây cầu Cát Lái nối Nhơn Trạch – Đồng Nai sống trở lại, đường vành đai 3, khép kín vành đai 2 v.v. Tin tức Tập đoàn Tuần Châu mới chỉ làm việc, đề xuất với TP các dự án tại Củ Chi (đại lộ ven sông) thì đã làm đất ở đó tuần sau sốt từng ngày. Tin đồn sắp có cầu Cần Giờ (kế hoạch của tập đoàn Trung Nam), tin đồn Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn lên quận (nhóm đầu cơ tung tin) đã làm giá nhà đất lên gấp đôi, gấp năm lần sau vài tháng. Và rất nhiều các tin đồn khác mà CĐT thông qua báo chí đưa ra (thực tế mới chỉ là các đề xuất làm việc như sự kiện Bình Ba gần đây) đã làm BĐS tất cả các quận huyện toàn TP HCM giá dậy sóng sốt cao, khác với chu kỳ 2006 thì tập trung chỉ ở khu nam (Q7, Bình Chánh) và Q2 là chủ yếu.

Tại sao thời nay tin đồn lại có thể tác động đến sóng BĐS!? Vì thời điểm này, điện thoại thông minh và mạng xã hội phát triển, việc cung cấp thông tin không còn là độc quyền của các cơ quan báo chí như năm 2006. Thông tin dễ dàng tiếp cận trên smartphone (ai cũng có, khác với 10 năm trước đa phần là điện thoại “cục gạch”). Và một số chủ đầu tư, giới đầu cơ đất (nhóm bơm thổi) đã biết phát huy công cụ này cộng với hành động tổ chức các nhóm sang tay, sang cọc nâng giá ảo cùng với hàng nghìn “phóng viên amator” là môi giới, người bán, người mua thực địa, xờ chim nai, loan tin làm những người đầu tư theo đám đông, ngây thơ về BĐS mắc cạn.

Ở chu kỳ 2007 là tiền thắng từ CK chuyển qua BĐS, và bắt đầu có làn sóng nam tiến rõ nét của các nhà đầu tư BĐS phía bắc. Còn lần này 2016, hơn thế là tiền tích lũy trong đại chúng nhân dân sau 10 năm thu hút đầu tư nước ngoài phát triển kinh tế dư dả, cộng thêm tâm lý hồi phục yên tâm vào thị trường CK sau đó lan tới BĐS, và cả dòng tiền thực tế cực lớn lên đến hàng chục tỷ USD đổ vào hạ tầng (một trong những điều kiện cơ bản kích giá đất đi lên) đã hội đủ nguồn lực để có cơn sóng BĐS thứ 3, đặc biệt ở phân khúc đất nền.

Bên cạnh đó sự tham gia của dòng vốn ngoại FDI tăng vọt như phân tích ở trên, kèm theo dòng vốn là người nước ngoài tới VN làm việc, định cư ngày càng nhiều. Điều này khiến cho giá đất nhiều khu vực tại TP HCM liên tục hình thành mặt bằng giá đi trước 10-15 năm về phát triển hạ tầng tiện ích tương xứng (gọi là giá ảo). Các chủ đầu tư liên tục ra hàng, truyền thông rầm rộ, các con số lãi khủng sang tay, sang cọc sau 1 vài tháng của người khác, càng làm đại chúng hưng phấn mất lý trí khi lao vào cơn sốt đất và đẩy giá tiếp tục tăng cao.

Thêm nữa, ở kỳ sốt đất của TPHCM lần này còn thêm sự cộng hưởng sốt đất toàn quốc đặc biệt tại thành các thành phố duyên hải ven biển như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Quảng Nam (Hội An), Khánh Hòa (Nha Trang), Quy Nhơn, Phan Thiết, Vũng Tàu v.v. Đó là sự ra đời của đứa con lai ngoài giá thú Codotel chưa được thừa nhận khai sinh, trải dài hết các tỉnh, TP duyên hải ven biển – kết quả của mối tình vội vã, vụng trộm giữa nhà làm chính sách và doanh nghiệp nhằm hiện thực khát vọng biến VN thành cường quốc du lịch. Năm 2016 và 2017 du khách đến VN tăng lần lượt tới 26%, 29%/năm cao gấp 5-6 lần trung bình khu vực ĐNÁ. Tới năm 2018 đạt bình quân 1,5 triệu du khách/ tháng khiến thị trường BĐS du lịch đu đưa như những bản Tăng gô đầy cảm xúc, lợi nhuận cam kết thót tim từ CĐT trong những dạ hội bán hàng lung linh huyền ảo.

Cùng với nó là các dự án phân lô bán nền kèm theo các kế hoạch đề xuất xây dựng sân bay, khu kinh tế biển. Và đặc biệt là kế hoạch bàn thảo xây dựng 3 đặc khu năm 2016 đã làm đất tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc lên đỉnh đến hết năm 2017. Đà Nẵng, Nha Trang lên đỉnh giữa năm 2018 và đến cuối 2018 thì xẹp.

Thông tin dừng thực hiện đặc khu từ tháng 4/2018 là gáo nước lạnh đầu tiên vào sự phấn khích mất lý trí của người buôn đất đang trong cơn sốt, cộng với sự thất vọng kéo dài của việc đến cuối năm 2018 là làm niềm tin cứ mua là có lời của BĐS bắt đầu suy giảm. Tiếp đó là 3 cái sân bay Long Thành, Phan Thiết, Hồ Tràm và nhiều công trình trên giấy khác không thấy triển khai đã làm đại số đông thất vọng và làm giá đất ở nơi tăng nhiều nhất là Q9 xẹp đi trong 2019. Thực tế khi sốt đất đi qua thì sẽ giảm từ ngoại tỉnh vào đến SG, bắt đầu từ vòng ngoài rồi tới vòng trong, từ đất nền rồi mới đến nhà phố, từ nhà phố rồi mới đến căn hộ, từ trong hẻm rồi mới đến mặt tiền v.v thời điểm biến động các tỉnh là khác nhau ở mỗi địa phương và phân khúc. Chỉ có cá biệt rất ít một số sản phẩm căn hộ là vẫn tăng giá sang tay năm 2019.

Nên có thế nói năm 2019 là giá đi ngang, mặc dù đỉnh giá vẫn tiếp tục thiết lập ở mức cao ở đại đa số các dự án căn hộ (có định danh là “hiện tượng ngáo giá”) ở khắp nơi đặc biệt nổi tiếng nhất là Vinhomes Grand Park thiết lập mặt bằng giá cao nhưng giao dịch thẩm thấu trong dân, khách cuối còn ít (là căn cứ để các CĐT khác tiếp tục thiết lập mặt bằng đẩy giá cao lên).

Khi thị thường có các dấu hiệu giảm nhiệt, sức hấp thụ kém do đã mua đầu tư liên tục trong thời gian trước đó, chính quyền siết phân lô tách thửa, các dự án trên giấy, mức khả thi hiện thực của các kế hoạch hạ tầng tham vọng không thể đúng hạn, nhà đầu tư thứ cấp bị áp lực tài chính đã bắt đầu giảm giá bung hàng, các tin đồn đã bị bác bỏ, lượng tồn kho của các công ty BĐS gia tăng nhanh, áp lực huy động vốn lớn thông qua trái phiếu DN BĐS nhiều lên, và các chủ đầu tư lừa đảo bị phát hiện v.v thì cũng là lúc thị trường đã vượt qua đỉnh và giảm nhiệt.

Tới đầu năm 2020, không hẹn mà gặp, dịch bệnh NcoV từ Vũ Hán – TQ diễn biến phức tạp toàn thế giới đã làm thế giới bước vào kỳ suy thoái kinh tế toàn cầu, và đẩy nền kinh tế VN vốn đã tích tụ sẵn bệnh tài chính – BĐS (điều hiển nhiên sau một thời gian tăng trưởng nóng trong 3 năm 2016,2017,2018) đối mặt với kỳ thiên nga đen của Việt Nam. Chi tiết sẽ phân tích ở bài số 4: Diễn biến kỳ thiên nga đen, dự đoán hậu NcoV.

Làn sóng BĐS 2016 này đã xuất hiện rất nhiều tên tuổi các chủ đầu tư và không thể còn nhớ hay kể tên được hết như ở chu kỳ 2006. Đặc biệt là thêm sự tham gia của các đầu tư nước ngoài CapitalLand, Mapletree, Keppel Land, Lotte, Kusto Home v.v. nhiều hơn hẳn chu kỳ trước trong các dự án căn hộ, chứng tỏ thị trường BĐS giai đoạn này đã màu mỡ hơn, lượng người nước ngoài đã vào định cư, mua BĐS tại VN đã gia tăng.

Điểm chính của đuôi chu kỳ này là sự xuất hiện vô số các CĐT tự phong trên giấy như ALIBABA, đã làm thị trường BĐS trong đợt sóng này mang nhiều sắc xám, việc đội lốt kinh doanh BĐS để lừa đảo diễn ra nhiều, cộng với việc nhiều CĐT giữa đường ngã ngựa, mất thanh khoản, vi phạm phát luật về đấu giá sử dụng đất, bị đình chỉ dự án, lật kèo, hủy cam kết v.v. dẫn tới sự mất niềm tin của thị trường BĐS ở cuối chu kỳ.

Và ở cuối chu kỳ này vấn đề‼️ ĐẠO ĐỨC KINH DOANH BĐS‼️ đã được đặt lên là vấn đề nóng nhất, nhức nhối cần giải đáp.
Các CĐT sẽ phải tìm giải đáp vấn đề trên như thế nào, phát triển nhóm sản phẩm BĐS vị nhân sinh hơn nữa thì mới có thể phát triển ở giai đoạn sau kế tiếp. Vì giai đoạn này đã tích tụ quá nhiều thất vọng, niềm tin bị suy giảm.

Có thể nói đợt sốt đất lần này ở TP đã làm giá đất, căn hộ ở TP HCM cao gấp rưỡi HN, thậm chí gần gấp đôi với vị trí tương đương ở HN. Tại sao như vậy!?. Có 4 nguyên nhân chính như sau :
(1)TP HCM vẫn là điểm đến lớn của quốc tế, và của nhà đầu tư HN vào Nam (ít có chiều ngược lại).
(2)Thị trường cho thuê lại BĐS ở TP HCM phát triển hơn HN. Lượng kiều hối lớn và văn hóa tiêu dùng đại chúng người dân phía nam phóng khoáng hơn nên đã kích thích kinh tế tiêu dùng trong nam phát triển khiến hoạt động cho thuê BĐS hiệu suất sinh lời cao hơn ở HN.
(3) Việc sáp nhập tỉnh Hà Tây, 1 phần Tỉnh Hòa Bình, Vĩnh Phúc vào Hà Nội đã tạo dư địa phát triển BĐS cho HN (đặc biệt là khu vực Tây, Tây Bắc HN) khoảng 20-30 năm mới lấp hết. Vì vậy HN dư giả về nguồn cung, TP HCM lại ngược lại, nguồn cung ít vì bị hạn chế pháp lý phát triển dự án mới.
(4) Thêm nữa ở chu kỳ này các nhà đầu tư HN không chỉ còn quan tâm nhiều tới đầu tư BĐS chỉ tại HN, mà họ quan tâm tới ngoài 3 đặc khu, TP HCM, các tỉnh trên toàn quốc thì một phần không nhỏ đã quan tâm tới đầu tư BĐS nước ngoài như Mỹ, ÚC, Canada v.v.

Chính vì vậy mà ở kỳ sốt đất này Hà Nội không được nhắc nhiều vì nguồn cung lớn, phân khúc nhà phố trong hẻm thậm chí còn đứng yên (gần như không tăng) từ chu kỳ trước. Vì xu hướng các gia đình trẻ ưa dùng ở căn hộ thay vì sinh hoạt ở nhà trong hẻm sâu, nhiều bất tiện di chuyển bằng ô tô – loại phương tiện kỳ này đã trở lên rất thông dụng. Ở Hà Nội chỉ sốt tăng giá nhà mặt phố kinh doanh được, đặc biệt ở các quận phát triển nhanh, quy hoạch mới như Bắc, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Tây Hồ nơi tập trung nhiều người nước ngoài và sốt đất cục bộ khi có thông tin – tin đồn lên quận 5 huyện của Hà Nội : Hoài Đức, Đan Phượng, Thanh Trì, Đông Anh, Gia Lâm. Đặc biệt là tại Gia Lâm nơi Vingroup xây dựng Vinhomes Ocean Park mô hình giống như Vinhomes Grand Park ở Q9 – TP HCM khiến giá BĐS xung quanh dự án tăng 3 đến 5 lần.

Dấu ấn kết thúc của chu kỳ trước (Mốc 2006) là sự kiện từ đỉnh cao số 1 đi xuống, rồi hạ cánh của Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) tại chu kỳ này. Ở thời kỳ đỉnh cao bầu Đức đã từng sở hữu chuyên cơ riêng đầu tiên tại VN, cùng hình ảnh thân thiện, tử tế trong bóng đá. Nhưng rồi HAGL đi xuống khi dùng đòn bẩy tài chính (đi vay) đầu tư quá mức vào BĐS nông nghiệp, diện tích trồng cây cao su và nuôi trồng lâm sản của HAGL ở khu vực 3 nước Việt Nam, Lào, Campuchia lên tới vài chục nghìn hecta có tầm ảnh hưởng an ninh quốc gia.

Cao su rớt giá trong năm 2010-2013, do giá dầu thế giới giảm và do diện tích trồng cây cao su VN tăng nhanh đột biến của những năm trước đó. Việc chuyển đổi trồng cọ, chuối, nuôi bò v.v. không gặp may mắn, việc quản lý doanh nghiệp nông nghiệp địa lý trải rộng, giá thành sản phẩm thấp, bộ máy cồng kềnh nhiều thất thoát, chưa kể việc đầu tư nuôi trồng thường bị nạn “thu hoạch hộ” của người làm công bản địa khiến HAGL khó khăn chồng chất khó khăn nên đã nhượng lại những dự án BĐS cuối cùng tại TP HCM và Đà Nẵng cho Quốc Cường GL năm 2016. Sát nhập khu phức hợp tại Myamar vào Đại Quang Minh –THACO năm 2018, hợp nhất mảng nông nghiệp còn lại vào Thadi (2019 cũng của THACO) là một cái kết có hậu, để vẫn có thể tiếp tục khát vọng nâng cao giá trị nông nghiệp Việt Nam nói chung và BĐS nông nghiệp nói riêng của doanh nhân Đoàn Nguyên Đức.

Một cái tên khác, ít khoa trương ở chu kỳ này nhưng đã có những dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng quý tộc đẳng cấp 6 sao của tập đoàn BIM GROUP của doanh nhân Hoàng Quốc Việt. Người về từ Ba Lan, kinh doanh khách sạn tại Hạ Long, nuôi trồng thủy sản tại Kiên Giang, mở hãng bay AIR Mekong chắc ít người còn nhớ. Các dự án nghỉ dưỡng hạng sang của BIM nổi tiếng là InterContinental Hạ Long và Phú Quốc (2016).

Dấu ấn năm 2019 cuối cùng chu kỳ này là : Tập đoàn thánh gióng SunShine Group và cái tên truyền thông nhắc đến là doanh nhân Đỗ Quang Hiển đi lên từ sản xuất xe máy TQ tại Hưng Yên, tập đoàn T&T, ngân hàng SHB – đơn vị độc quyền dự án Codotel COCOBAY Đà Nẵng. Và SHB cũng là đơn vị đồng hành cùng Bitexco – một thương hiệu BĐS với truyền thống lặng lẽ, chậm dãi, không phô trương đang tiến hành xây dựng biểu tượng mới ở tứ giác kim cương Bến Thành, trung tâm cũ Sài Gòn – Tòa nhà Spirit of Saigon (Saigon Glory). Công trình với 2 tòa tháp 55 tầng, biểu tượng FF như Financial Force, lưỡng long ngậm châu hay 2 mảnh ghép của 1 trái tim SG tùy theo trí tưởng tượng của người ngắm, tại Q1 trước khi Thủ Thiêm sẽ thay thế là trung tâm tài chính TP HCM sau khoảng 20 năm nữa.

Lặng lẽ đi qua những năm khó khăn sắp tới. Phải chăng 1 lần nữa Bitexco lại như một cánh én bay xuyên qua mùa đông, kỳ băng giá BĐS để báo hiệu sắp tới một mùa xuân mới tại thời điểm công trình hoàn thành giống như 2 kỳ sóng BĐS đã qua…!? Chúng ta hãy chờ xem.

Các bạn đã thấy các tên tuổi doanh nhân lớn qua 3 kỳ sóng BĐS, rất khó phân định ai số 1 ai số 2. Họ đều xứng là những anh hùng vì dám đối đầu với rủi ro và thử thách khi đồng hành cùng với phát triển đất nước 30 năm qua, chạy đua với sự hoàn thiện của thể chế và pháp luật và thể hiện những thành tích mà người thường không làm được. Khi đất nước đang phát triển và hoàn thiện các bộ luật, mà ở đó ai nhanh đi trước thì không có lỗi, ai chậm không thích ứng thì thành có lỗi, nhưng tựu chung họ đều góp phần xây dựng hình ảnh diện mạo mới cho đất nước.

Nếu dòng tiền của dân chúng từ CK tạo ra nguồn lực khổng lồ cho các tập đoàn, và BĐS tạo ra dòng lợi nhuận cho phần lớn các tập đoàn kinh tế hàng đầu của đất nước. Và nếu dòng tiền đó tiếp tục được tái đầu tư vào nền kinh tế trong nước thì đất nước chúng ta phát triển, còn nếu dòng tiền đó bị chảy máu ra nước ngoài thì chúng ta bị tổn thất. Và nếu chủ các tập đoàn, ngân hàng có tinh thần dân tộc tương trợ đất nước ở mỗi kỳ khủng hoảng, sử dụng trách nhiệm nguồn lực, không bị chảy máu thì nhân dân sẽ ghi nhớ và tiếp tục ủng hộ họ để trường tồn.

Tới đây chắc các bạn đã phần nào hiểu tại sao VIN đã vươn lên mạnh mẽ từ chu kỳ trước qua đến chu kỳ này!?. VIN khánh thành Land Mark 81 và nhóm cổ phiếu VIN IPO thêm lớn chưa từng thấy trong năm 2018 như một mốc son đỉnh cao trong sự nghiệp phát triển. Vì VIN luôn đi thần tốc về tiến độ triển khai xây dựng, vượt rào cản pháp lý, tăng tính thanh khoản tối đa, nhắm đến đối tượng trung lưu và thượng lưu sẵn tiền nhất, củng cố tiềm lực người dẫn đầu để ấn định lối chơi, người cầm trịch chính dẫn dắt thị trường BĐS. Và để tiếp tục là người dẫn đầu thì VIN phải vượt qua thử thách lớn nhất từ trước nay ở kỳ Thiên nga đen này sau khi cũng đầu tư ra ngoài ngành (vượt qua sở trường cốt lõi của mình là BĐS) với những khoản đầu tư lớn mà tính hiệu quả của nó sẽ trả lời trong một vài năm tới.

Cuồn cuộn sóng vỗ xuôi biển Đông…
Bao lớp sóng xô, bấy lớp anh hùng…
Ngoảnh mặt nhìn nhân tình thế thái…
Được – mất – bại – thành bỗng hóa hư không…

Giai đoạn này BĐS sốt 2016-2019, đóng băng từ 2020->
Đặc điểm sốt đất giai đoạn này có thể nói ngắn gọn: SỐT TOÀN QUỐC, diện rộng gần như khắp các tỉnh thành (trừ vùng sâu vùng xa giao thông không thuận tiện), nổi bật nhất là TP HCM, các tỉnh duyên hải ven biển và các tỉnh cao nguyên gắn với tiềm năng du lịch. Các trung tâm tỉnh, huyện lớn đều được quy hoạch khu nhà giầu tại địa phương, TTTM, shophouse, phân lô bán nền.

Còn tiếp: Mời các bạn đọc tiếp phần tiếp theo:

Phần 4 : Phân tích dự đoán hậu NcoV – Kỳ thiên nga đen 2020
Phần 5 : Tại sao thị trường BĐS VN trong dài hạn luôn có tính chu kỳ – Nhận dạng làn sóng bất động sản thứ 4.

// Nguồn Tác giả: Đông DC vietnambusinessinsider